売るのが先か？買うのが先か？｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル | 横浜市緑区の不動産売却相談窓口｜住まいのわ

家は長く住んでいると、いろいろな事情によって
住み替えを検討する時期というのが必ずやってきます。

例えば家が古くなってきたが予算の問題でリフォームや建て替えが厳しい場合、
家の場所が不便だったり、坂を歩くのが厳しくなってきたり、子供たちが結婚して家を出たので
夫婦２人だけで広い家を持て余してしまっているなどなど・・・
住み替えをしようと思うきっかけは、ご家族の事情によりいろいろ違うと思います。



住み替えを考えはじめたら、まずは簡易査定を！



こんな風に、家のことであれこれ考えるようになると、
じゃあ仮にこの家を今売るとなったら幾らになるのかな？と考えはじめます。
そこで、まだ売るかどうかは決めていないけれど、まずは不動産会社に簡易査定を依頼しよう
という方がとても多くいらっしゃいます。
当店にも、このような理由で多くの緑区のお客様からいつもお問合せをいただきます。
今の時代は、わりと簡単に査定額を知ることができるのです。

そして売れる値段に見込みがたち、
いろいろ検討してみた結果「よし！住み替えよう！」と決断するお客様の次の悩みが、
実際にどのように進めていけば良いのか・・・？
ということになるわけです。
売らなければ次の家に移ることはできないし、でも、次の家が見つかっていないのに
先に売っても大丈夫だろうか？先に次の家を探した方が良いのではないか？



住み替えは”売る”と”買う”の両方を同時期に行う

このように住み替えとは、”売る”という作業と”買う”（または借りる等）の作業を
一緒に行わなければなりません。
ただ、一緒に行うと言っても、まったく一緒のタイミングで両方を行うのは
どうしても不可能です。
そこで、必ずどちらかを先に行い、どちらかを後に行うということになります。

答えを言えば、どちらの方法からでも行うことはできるのです。
しかし、一歩間違えてしまうと取り返しがつかなくなるデメリットも存在するので、
それぞれのメリット・デメリットをよく把握しておくことがとても重要です。



【先に売る場合のメリット・デメリット】
先に売るということは、新しい家を探す（契約する）のは自宅を売ってから
ということになります。
この場合のメリット・デメリットは次のとおりです。


※先に売る場合のメリット
・家の売却が確定したので、住替え計画（資金計画）が狂うことが無い
・家が幾らで売れるか判らない不安に苛まれることが無い
・家が売れないという心配（心労）に悩まされることが無い
・想定した値段で売れる見込みがなければ途中で売ることを辞めることができる

※先に売る場合のデメリット
・明け渡し期限までに新居が見つからない可能性がある


先に売る場合の一番大きなメリットは、
売れているので資金計画を高い確度で確定できるということでしょう。
先に家が売れていれば、売れる価格が確定する事になります。
つまり、収入（売却価格）が確定する事になるので、次に買う物件の予算を確定させることができるわけです。
これは、とても安心できる事です。

当然に家の売買はとても大きな金額になるので、売れる金額が見込み違いだったら、
想定より数百万円も安くしなければ売れないということもあるのです。
そんな時、新居を先に購入してしまっていたら、どうしますか？
私なら、いつになったら売れるのか？幾らで売れるのか？と悩まされ、
仕事にも集中できなくなってしまうでしょう。

それに、予定していた金額で売れないとなったら大問題です。
だって、先に新居を購入してしまっているのですから、想定より安くしか売れないとなった時点で、
足りない資金を何とかして用意しなければならなくなります。
子供の学費や何やらで余裕が無い生活をしているのに、いきなり数百万円を用意するなどとてもできません。

仕方ないから新居の住宅ローンの額を増やすしかないでしょう。
でも、これも運よく住宅ローンの審査枠に余裕があればできる話です。
仮にできたとしても、新居のローン返済額は想定を超えてしまいます。

こんな風に、先に売れているということは、
特にお金の面においてはとっても安心できるわけです！



先に売る場合は、引渡し期間を長くとることが鉄則！



そこで、先に売れる場合の唯一のデメリットとなる新居探しについては
次のように解決できる手段があります。
それは”できる限り長めの引渡し期間を設定する”ということです。
つまり、自宅を買ってくれる方にお願いし、今の家に住んだまま
新居を探すための期間をできる限り長く取れるようにします。
当然こういった話（交渉）は不動産会社の担当者が行います。
住み替えのお手伝いに慣れている担当者なら、必ず先に売る場合には
このような事をしっかり想定して交渉してくれます。

当店で住み替えを検討するお客様の場合では、
通常は３か月程度、長いと６か月ほどの期間が取れるように交渉することがあります。
期間を長めに取れていれば、焦らずに新居を探すことができるわけです。
そして、もしも新居への入居日が早まれば、期間を短縮する方向で調整していきます。
自宅を買ってくれた買主様にとってみれば、待つと決まっていた期限（期日）が
早まるのは良い話なので、期限の短縮はいつも喜んで応じていただけます。

今まで当店で１から対応した住み替えのお客様で先に売った方は、
皆さんトラブル無くこの方法で住み替えを成功させました。

一方で、先に新居を購入し、後で自宅を売る場合について書いてみます。



【後で売る場合のメリット・デメリット】
後で売るということは、新しい家を先に探し（契約し）、
その後で自宅を売却することです。
この場合のメリット・デメリットは次のとおりです。


※後で売る場合のメリット
・新居を探す期間が長くとれ、じっくり探すことができる

※後で売る場合のデメリット
・家の売却が確定していないので、住替え計画（資金計画）が狂う可能性がある
・家が幾らで売れるか判らない不安に苛まれる
・家が売れないという心配（心労）に悩まされることがある
・想定した値段で売れる見込みがなくなっても、途中で売ることを辞められない


このように、全てのメリット・デメリットが”先に売る場合”の逆になります。
やはり一番怖いのは、先に書いたとおり資金計画が狂うことになった場合ですね。
この怖いデメリットを回避する方法として２つのことを検討しておく必要があります。

まず１つは、
家が幾らで売れるかの想定を、手堅く計画しておくということでしょう。
これは、後で売る場合にはもっとも必要なことです。
後から売るのであれば、もしも想定通りの価格で売れなかったとしても、売り切らなければなりません。
なぜなら、先に新居を購入してしまっているので、後に戻れないからです。



先に新居を購入する場合は、必ず手堅い資金計画を！

大切にしてきた自宅は、誰もが希望通りの値段で売りたいと考えます。
でも、先に次の新居を購入をするのであれば話は別です。
念のため、想定（査定額）よりも１割以上は低い金額で売れることを前提にしておくくらい
自宅の売却値を手堅く（低く）想定しておく必要があります。

なぜか？それは、もしも自宅が高く（希望値）売れることを前提に資金計画をたて、
その計画通りに新居を購入した後、やっぱり低くしか家が売れないとなってしまったら、
大変な事になってしまうからです。
まさに資金ショートしてしまいます。
だから、後で売る場合は、とにかく手堅く計画をたてる必要があるのです。

そして、このデメリットを解消できる方法がもう１つあります。
それは、自宅を買取業者に買ってもらうという方法です。
後から売る場合は、値段を下げても運悪くなかなか売れないというケースも稀にあります。
こんな場合でも、新居を先に買っている限り、必ず売り切らなければなりません。
期限は必ずくるのです。
でも、誰も買ってくれないとなったら、最後は買取業者に買い取ってもらうわけです。
この場合、一般的に売却する場合に比べ、価格はやや下がります。
先に新居を買い、後から自宅を売却するときは、必ずここまで想定しておく必要があります。



手堅い計画こそが、住み替え成功への近道。あとはプロにお任せいただければ大丈夫です！



家の売買というのはとても大きな金額が動きます。
洋服なら衝動買いをしても、１日だけ後悔すれば済む話ですが、家の衝動買いは”後悔先に立たず”です。
下手をすれば何十年もの間、高額な住宅ローンに苦しむ事になります。
そのため、できる限り手堅く手堅く想定して進めていくことが、何よりも重要です。
特に、売却を後にして、先に新居を探す場合は慎重になる必要があります。



住み替えをご検討の方は、ぜひ当店にご相談いただければと思います。
経験豊富なスタッフが、必ず皆さんの悩みにお応えしつつ
お客様の素晴らしいお住み替えを全力でサポートさせていただきます！